Jednym z mniej omawianych skutków planowanych zmian podatkowych składających się na tzw. Polski Ład jest wprowadzenie ograniczeń w możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Dotknie to wielu małych i średnich przedsiębiorców wykorzystujących mieszkania do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym miejscu, jako adwokat apeluję! Nie zamykajmy naszych działalności. Przyjrzyjmy się nowym przepisom i odpowiednio przygotujmy.
Zapraszam do zapoznania się z pierwszą częścią serii moich artykułów o budzącym kontrowersje i różne opinie Polskim Ładzie. Pamiętajmy, że jest to dopiero projekt, uchwalony przez Sejm, którego procedura legislacyjna nie uległa zakończeniu. Projekt może się zatem jeszcze zmienić lub w ogóle nie wejść w życie.
Opisywane przeze mnie zmiany bazują na projekcie uchwalonym przez Sejm i skierowanym dnia 4 października 2021 roku do rozpatrzenia przez Senat (nr senacki 506) .
Na stronie Sejmu informacje o pracach nad ustawą można znaleźć powołując się na numer druku 1532 .
Zmiany w podatku dochodowym dla osób fizycznych
Prześledźmy jak wyglądają zmiany na przykładzie osób fizycznych i spółek osobowych (nie licząc tych mających charakter komandytowy):
Tak było:
„Amortyzacji nie podlegają:
(…) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,”
art. 22c pkt 2) updof
Jeśli podatnik podejmie decyzje o amortyzowaniu:
- okres amortyzacji nowych lokali mieszkalnych (odrębna własność) 66,6 lat, używanych przez minimum 60 miesięcy lokali mieszkalnych min. 10 lat,
- przed poddanie pod głosowanie projektu wydawało się, że będzie możliwość dokonywania odpisów tak długo aż nastąpi całkowita amortyzacja, opisując to językiem księgowych – umorzenie środka trwałego, a zasada ta nie będzie zmieniana
Tak może być:
„Amortyzacji nie podlegają:
(…) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,”
art. 1 pk 16) proj. ustawy zm. art. 22c pkt 2) updof
„Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.”
art. 71 ust. 2 projektu ustawy
Cel projektu
Celem projektu było niewątpliwie zwiększenie wpływów z wynajmu lokali, także z wynajmu prywatnego. Jeśli ktoś kupował mieszkanie pod wynajem praktycznie przez kilkadziesiąt lat nie musiał płacić z tego tytułu żadnego podatku. Wystarczy, że rozliczał się w skali podatkowej i odliczał koszty nabycia mieszkania poprzez odpisy amortyzacyjne. Dotyczy to zarówno właścicieli pojedynczych lokali jak i osób, które z wynajmu lokalu uczyniły działalność gospodarczą.
Przedsiębiorcy mający biura, hotelarze…
Im dostało się rykoszetem. Nie ma dla nich żadnych wyjątków.
Wielu przedsiębiorców ma w lokalach mieszkalnych swoje biura. Niekoniecznie nawet w swoim mieszkaniu. Po prostu taki jest status lokalu i spełnia to ich potrzeby. Jeśli przystosowania mieszkania do prowadzenia biura nie powoduje zmian sposobu użytkowania, nie trzeba zgłaszać zmiany sposobu użytkowania. Np. nie zwiększa się stopień jego użytkowania, nie powoduje to dodatkowych uciążliwości dla sąsiadów, nie zwiększa się ryzyko wystąpienia pożaru lub utrudniona zostaje ewakuacja.
Jest to normalny i zazwyczaj nie przeszkadzający nikomu sposób wykorzystania lokalu mieszkalnego. Teraz z punktu widzenia przepisów podatkowych prowadzenie biura w lokalu mieszkalnym będzie mało opłacalne. Obniży to zatem elastyczność i komfort prowadzenia działalności. Wymusi bowiem poszukiwanie lokali użytkowych.
Podobnie działalność hotelarska. Nie zawsze jest wykonywana w budynku oznaczonym jako hotel. Często pod taką działalność adaptowane są budynki mieszkalne czy nawet pojedyncze lokale.
Pozostają jeszcze przypadki graniczne. Czasami trudno ocenić, czy wynajem kilku lokali jest działalnością, czy też nie, a także czy wynajem lokalu mieszkalnego na krótsze okresy nie sprawia, że przedmiot najmu przestaje być lokalem mieszkalnym, a zaczyna być obiektem hotelarskim.
Jak dostosować się do nowych przepisów o zakazie amortyzowania lokali mieszkalnych?
Można:
- przekształcić lokal mieszkalny w niemieszkalny (biurowy, motel, hostel)
- sprzedać lokal mieszkalny i kupić inny użytkowy,
- sprzedać lokal mieszkalny i go wynajmować,
- starać się uzyskać interpretację podatkową umożliwiającą dalsze wykonywanie odpisów amortyzacyjnych ze względu na konstytucyjną ochronę praw nabytych.
Przekształcenia lokali
Do tej pory przekształcanie lokalu mieszkalnego w niemieszkalny, o ile nie zmieniała się istotnie uciążliwość dla sąsiadów, było mało popularne. Traktowano to jako niepotrzebny formalizm. Wprawdzie przepisy prawa budowlanego w wielu przypadkach tego wymagały, ale mało kto to egzekwował.
Kiedyś miałem wiele spraw, w których organy nadzoru budowlanego robiły kontrole lokali mieszkalnych. Zazwyczaj na skutek informacji od zdenerwowanych sąsiadów. Urzędnicy udowadniali, że nie jest to już zwyczajne mieszkanie, tylko np. hostel. Przeszukiwali nawet strony internetowe, by zdobyć informacje, w jaki sposób lokal jest reklamowany i przez to w jaki sposób jest wykorzystywany.
Teraz może być odwrotnie. Czasem lepiej będzie ponieść koszty przekształcenia, byle można było nie stracić możliwości amortyzacji.
Gorąco zachęcam do skorzystania z pomocy prawnej mojej Kancelarii, by dowiedzieć się indywidualnie w Państwa przypadku:
- kiedy można dokonać takiego przekształcenia,
- w jaki sposób to zrobić,
- ile to będzie kosztować,
- ile trwać,
- jakie będzie to miało skutki.
Zwracam uwagę, że nie zawsze stosowanie takiej optymalizacji może być korzystne. Czasem koszty mogą przewyższyć korzyści. Należy też zwrócić uwagę na klauzule przeciwko unikaniu opodatkowania oraz przepisy o raportowaniu schematów podatkowych.
Prawa nabyte
Zmiany w przepisach o amortyzacji środków trwałych nie są niczym nowym. Zazwyczaj jednak przepisy przejściowe dopuszczały kontynuowanie możliwości dokonywania odpisów od środków trwałych przyjętych do używania przed dokonaniem zmian.
Raz było inaczej i spotkało się to ze sprzeciwem ze strony Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z dnia 10 lutego 2015 roku, P 10/11 uznał on, że „art. 4 w związku z art. 1 pkt 6 ustawy z dnia 20 listopada 1999 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 95, poz. 1101 oraz z 2002 r. Nr 100, poz. 923) w zakresie, w jakim od 1 stycznia 2000 roku pozbawił podatników podatku dochodowego od osób prawnych możliwości amortyzacji prawa użytkowania udziału w nieruchomości, wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych przed 1 stycznia 1999 roku, jest niezgodny z wywodzoną z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej zasadą ochrony interesów w toku.”.
Powyższe orzeczenie podtrzymuje nadzieje, że być może dobrym rozwiązaniem byłoby skierowanie wniosku o interpretację podatkową. Oczywiście byłaby ona odmowna. Wtedy konieczne byłoby przeforsowanie poglądu o ochronie praw nabytych przed sądami administracyjnymi. Konstytucję stosuje się wprost, zatem nie jest bezwzględnie konieczne zwracanie się o pomoc do Trybunału Konstytucyjnego. Z drugiej strony nie jest wykluczone, że sądy administracyjne będą takie wnioski do Trybunału kierować.
Dodaj komentarz